2017年购买了青海省西宁市的世纪佳合房地产公司开发的一个商品房项目，占地面积17.59平方米的一个商铺，价格是在50多万左右，约定三年之内陆续清缴房款。业主跟开发商签订合同的同时一并签订了商铺的委托合同，签订了10年的委托期限，合同当中规定第三年开始，开发商按照总房款的8%进行返租，即从20年4月到2011年4月应该返租4万元左右，但是现在返租期超过1年零4个月，跟开发商沟通过几次，开发商都以资金缺乏没有钱为由去拒绝支付租金，至今我们一分钱都没有拿到，业主就要求退房，开发商又以房屋已经办理了网签备案为由拒绝退房，有的业主在跟开发商的纠纷解决过程中已达到了退房的目的，但没有拿到实际的房款，也就是说、房屋虽然给退了，合同解除了，但是也没有拿到房款。

  第二：运营方现在以没有钱为由拖欠或者是拒绝支付租金，我们想要租金该怎么办？

  第三：如果后续开发商跑了或者申请破产的话，我们这些没有办理网签办的业主该怎么办？

  第一：我们大家可以看到业主是在17年签订买卖合同的，被要求同时签订了一个委托经营合同。

  第二：我们能够正常的看到业主所签订的托管合同里面是第三年的时候按照购房款的8%进返租，但是目前没有拿到任何的租金。

  有部分业主办理了网签，也有业主是没有办理网签的，整个项目是有预售许可的，会涉及到一部分分割拆零的问题，现在也有部分业主是退房了，但是没有拿到任何的退房款。我们业主除了民事以外，还有一部分与政府的信访这类的沟通，但是对于案件没有一点实质性的进展，

  现在我们这类型案子的话，其实就是商户的分割拆离售后返租的问题，这类型的案子其实我们在往期的直播里头说的不少了，当然这个案子的业主可能是第一次来接触到我们，所以我们把民事维权的局限性这方面再给大家讲一下，在讲民事维权的局限性之前，我还是要给大家讲一讲售后返租，分割拆零销售的商业目的是什么？

  那么通常我们在房地产开发的项目当中，尤其是做商业用房的开发，他有一个特点：商业开发要占用的资金很大，投入的资金量很大，未来资金的回报周期非常的长。

  所以未解决这种商业用房，我们很多的开发商在做商业用房开发的时候，他都在做什么？分割拆零销售，分割拆零销售可以使得我开发商快速的回笼资金，解决前期投入大，回报周期长的问题。

  但是有一个问题，如果我分割拆零销售，不是带着一个高回报的承诺的话，其实它的商铺是不那么好卖，不是那么容易卖得出去的，但是如果回我承诺你高回报的收益，那么未来如果说我商场运营不好或者运营起来了之后，我能不能有这样的租金收益保障，或者是经营好真的有这样的租金收益，开发商愿不愿意给你。

  那么我们经过实务中大量的案例，我们正真看到其实售后返拆零销售就是一场骗局，是一个商业骗局，他的商业根本的目的就在于什么？我用你业主的钱来建房，但是房屋的实际控制权还在我开发商手里，未来商业如果运营起来了，真的有高租金的收益的时候，他其实是不想给你的，未来如果商业运营不起来，那么风险其实也都由我们所有的业主来承担。

  所以我们现在看到社会中出现了大量的售后返租分割拆零销售的案例，都出现了很多的违约的问题，那么我们正真看到这背后的商业的实质是什么？

  开发商想用你们业主的钱来建房，以分割拆零销售的方式卖出去，同时配合高回报，我可以很快的回笼资金，但是未来的售后返租，我通过一个第三方成立一个独立的主体托管公司跟你签订托管合同，这个托管合同不去履行的时候跟我开发商是没关系的，我开发商跟你签订的房屋买卖合同已经履行完毕，房子已经网签，那么即使还没有交付到你的手里，但是我这个网签就从另一方面代表着交付的一部分的结束，对吧。

  现在就是已经网签的以收不到租金为理由，去要求退房，那么其实是不产生这种必然的法律后果。

  从法律方面，为什么我们的民事维权很难，在现有的这种商业圈套的设计之下，还有我们现在签订的合同限制的条件之下，我们现在售后返租分割拆零销售拿不到租金收益的违约案件，事实上他在民事上的维权的途径上是很具有局限性的。

  那么从法律层面我们来给大家一起分析一下，对于这类型的案件有两种民事维权途径，一个就是要么我退房，一个我不退，我要求你继续按照我们合同约定的内容去支付租金，那么这两条路为什么很难，走不通？

  我们介绍完背景之后，从法律的层面再来给大家做一个详细的分析，那么现在退房其实在我们司法实务里头，真正能支持退房的情形很少，

  第一类就是严重的质量上的问题，严重到整体的结构可能有安全的问题，人住进去是不安全的，有可能房屋会发生倒塌，除非严重到这种程度的质量上的问题，你可以去退房，否则一般很难。

  另外一个就是逾期交房，逾期交房我们通俗的讲就是烂尾，而且我们现在法律逾期交房短期内它不能退房，你只有逾期交房一年以上，而且这一个项目没有交付的可能性，出现了你购房的根本目的落空，这样一个时间段你可以去退房，但是往往逾期交房里头的案子，即使你退房成功，最后也是执行不了的，现在我们在退房的司法实务里头把退房的那条线画的就很高，他的要求就很严格，除非是很严重的行为，导致我根本的购房目的落空的行为出现的时候，这样一个时间段你才可以退房。

  那么现在我们购买商铺有一个问题，你租金收不到是不是等同于你购房的目的落空？法律是这么认为的，你购房的目的是拥有这个房子，你享有高租金收益是一个投资行为，那么只要开发商把房子交给你，完了之后你能收到这个房子，你的根本购房目的就没有落空，说白了你买的商铺还在，法律就认为你的根本购房目的没有落空。

  所以现在我们在这类型的案子里头，因为开发商在做商业的骗局的时候，他其实是做了一个合同上的设置的，他把房屋买卖合同与托管合同它是两个独立的法律关系，它是分别两个主体来跟你分别签订了房屋买卖合同与托管合同，那么现在就有一个问题？

  当我开发商把房子建起来，那么因为它是期房，这里头建起来只要是建房的行为存在，而且这个建房之后我跟你签订了网签，银行也给你贷款了，未来的话签订房屋买卖合同，我们法律现在认为只要网签构成的话，你想以收不到租金为理由去退房，法院都不会支持的。

  因为这里头有一个很关键的问题是什么？托管协议里头通常都会带有委托收房的协议，所以法律会认为房屋买卖合同你只要把钱交了，而且他把房子建了，他给了你委托收房的托管方，那么开发商的全部义务就履行完毕了，那么托管合同是另外一个独立的法律关系，即使在托管合同里头他没有按照合同的约定给你去付租金，但是租金的违约不必然导致退房的法律后果。

  那么现在我们本案的这种商业的交易的环节里头，交易的模式就是什么？把房屋买卖还有托管它独立了两个合同，两个主体给你分别签订了两个合同，它等同于两个法律关系，后面一个法律关系签订的合同违约不必然导致前面的一个房屋买卖合同必然无效，必然导致退房的法律后果出现。

  那么在我们现实的这种社会背景之下，这类型的案子开发商因为他已经投入基建了，如果有一户能够退房成功的话，会带来什么？效仿效应，大家都会来去起诉的，拿着一个胜诉判决大家都会来跟着起诉。这类型的案子，即使诉到法院，开发商也会尽他最大可能阻止这类型的判例的形成，所以这是现实上我们也会存在一些司法审判里头存在的障碍。

  同时在法院考量的因素里头，他也会考虑到如果有一户因为收不到租金退房成功，我们先说他法律上可不可以，那么即使法律上可以，那么只要有一户退房成功，其他人都会去效仿，那么其他人都去效仿的时候，这个案子大家都是有胜诉判例的话，那么这种情况下它就会形成什么？

  群体性胜诉，但是执行不能的案例，因为开发商投入的基建成本是以固定的，那么在投入基建成本固定的情况下，那么如果有固定成本之下，所有的人都去退房，退房都成功，开发商其实是拿不出来那么多的钱的，这种情况下它就会成为一个什么？

  群体胜诉，但是执行不能的社会稳定问题，所以法院在审判这个类型的案子的时候，他是非常的审慎的，那么基于这么多的因素来考虑，这个案子其实他会有败诉的风险，当然我们说败诉是什么？

  你以收不到租金为理由，去起诉的话它是会有败诉的，但是这一个项目它烂尾了，它没形成真正的交付，没有交付环节，以其他的理由去退房成功的，我们不论，我们只是说你单纯的以收不到租金为理由去退房是很困难的，但事实上我们本案有其他的业主是退房成功的，执行不到：

  第一：在法律上退房很困难，以租金收不到为理由去退房，就没有可能，但是这一个项目如果同时存在别的的违约，你即使可以退房成功，但是他也会执行不能，你根本拿不到钱，最后可能房跟你没关系，钱跟你也没有关系。

  所以单纯的打一个退房的诉讼，它存在很大的局限性，有很多的障碍让我可能打都打不赢这个官司，那么可能我去千辛万苦的消除了这些障碍，找到了退房的理由，退房成功了之后你也有一定的可能拿不到钱，这就是我们现在退房的这类型诉讼里头在现实中遇到的困境。

  第二：要求足额支付租金，其实我们很简单，你要么把房子给我退了，要回我的购房款，要么这个房子你继续经营，但是你按照合同给我去支付足额的租金，我们现在本案的情况是什么？合同约定的8%的收益至今没有支付，那这个案子是这样子的，两个合同是独立的，你去起诉他要求按照合同约定去履行支付租金，法律上你是会胜诉的，但是执行不了，为什么执行不了？

  因为他单独成立一个托管公司来跟你签订托管合同，那么他其实根本的目的不是说未来我要把商场经营起来，把高收益给你，我们正真看到了大量的案例，这个案子要么有的是什么项目烂尾了，根本经营不起来，即使真能经营起来，这一个项目的收益也不错，事实上托管公司还是会违约的。

  用你们业主的钱建房，实际控制权还在我开发商手里，什么叫实际控制权还在我开发商手里，商场的统一运营权是在我开发商手里的，未来如果运营了挣钱了，挣钱的利润的分配权也在我这里，现在我们正真看到的社会现实中存在的案例是什么？大量是因不挣钱最后出现了纠纷，但事实上我们正真看到很多案子是挣了钱，依然出现纠纷，开发商他成立的托管公司，它会通过很多的方式把你的利润空间做低。

  打个比方说我们有一个项目里商场是在核心地段，经营也是很好的，是挣钱的，但是开发商把他几个人的物业管理人员的费用，一年工资做到几百万上千万，他把他的管理成本做大。

  第二个他把物业低价的租给关联公司，就是说他掌握了商场的实际运营权，掌握了商场的控制权，实际上他就掌握了一个利润的分配权，那么在这个里头我不按合同约定违约了，那么对你承担一个违约责任，其实他不怕的，为什么？

  这是单独成立的一个托管公司，托管公司从法律上跟开发商是没关系的，而且你去查他，他的往往的注册资金是很低的，我们正真看到一些项目里头，那么他对几百上千个业主承担的一个8~10%的高额的租金回报义务，但是他往往的注册资金只有100万，200万，高的线万，也就是说什么托管公司他可能只有一两百万的注册资金，但是他对你承担的是几千万，上亿租金的支付的义务，最后支付不了怎么办？

  申请破产了，对吧？他拖几年之后债务足够高的时候，他以破产的形式来规避掉对你们应当支付租金的义务，这样就实现了什么？

  真正商谈的控制权在他手里，利润的控制权在他手里，假如没有利润，风险由你们业主来承担，利润由我开发商由来享有，所以我们说这里头就是一场商业的骗局，其实在一开始的时候他做了很多合同上的设置，如果我们单纯的去打一个民事的维权，难度非常的大。

  通过信息公开找到开发商有几率存在的违法点，那么这类型的案子我一般会建议我们的业主转变一个思路，一般你单纯的打民事诉讼存在这么多的障碍，我们就会建议我们大家能不能通过一个信息公开看看这一个项目的违法点，如果项目存在违法点的话，我们提起相关的行政诉讼，对政府来进行施压，为什么能够最终靠行政诉讼的方式去处理这个类型的案子，它有一个很大的前提是什么？

  分割餐厅销售是什么概念？我们法律要求开发商去卖房的时候，你要卖的是一个物理意义上的空间，那么这个房子应该是有4面墙的，有门窗的，它是一个独立的物理意义上的空间，不允许卖一个概念房，你不能说我在这里头，我只在图纸上有这一间房子，但是到了现场找不到这样的实物，如果说你把房子分割拆零来卖，你不是卖的实物上的物理意向的空间，你卖的是一个概念房的话，法律是不允许的。

  现在我们分割拆离销售的很多商铺，其实它违反了这一条，因为在这种商业模式之下，一个商场一层几千平米，事实上它如果几千平米去卖，或者把它分割成几百平米几百平米去卖，它是很难卖得出去的，那么它只有分割拆零销销售成一小块一小块，一个只占10来平米20来平米，那么根据我当地老百姓的口袋里头可用于投资的钱，因每个地方经济水平不一样，我们正真看到江浙沪一带的线万左右一套，那么经济欠发达地区的话甚至有一二十万二三十万一套，他是看着你口袋里的钱来进行分割拆零，他的目的是快速的回笼资金，而且在未来违约的时候，你每个人占的份额很小，维权不统一，你对我形成的压力很小，所以这类型的案子他要做分割拆零销售是有一定的商业目的，但是分割拆离销售他是违反法律的规定的。

  违反法律规定的分割拆零销售他堂而黄之的取得了预售许可，他去卖了，他去经营了，那么去交付了，而且他办了产权证，当然并非是我们这个案子的情况，那么我们推测它这里头就会存在一定的违法，所以说我们大家都认为分割拆零销售它可能形式上的取得了相关的合法的要件，但是它背后如果你去审查它的图纸，审查它的规划以及消防的验收的时候，我们会发现这一个项目背后它会存在很多违反我们法律规定的方面，所以我们从这个案子里头说，既然你民事的传统维权路径存在这么多的问题，我们能不能换一个思路，一个明显违反法律规定的项目，那么它到底是如何层层取得了合法的手续，可以公开合法的去卖，那背后有没有相关的行政违背法律规定的行为存在？

  我们改变思路，把一个我们投资失败的民事追责行为或者是违约追究的行为，把它转变成一个开发商在项目审批建设过程中，有关部门的监管不力的行为，把它转变成一个行政监管不力对吧？如果行政监管存在违法的地方，或者行政审批存在违法的地方，好，我们能不能从这一个方面入手，改变我们施加压力的点。，我们大概的思路就是这样子。